Hypotheek Optimaal

Weer een site die ”goedkope” hypotheken aanbiedt?

Nee. Wij bieden geen produkten aan; wel informatie. Met deze site willen we u zoveel mogelijk informatie geven op het gebied van financiële dienstverlening. Dit varieert van het kopen van een huis tot en met verzekeringen. U vindt hier de verschillende hypotheekvormen, diverse rentestanden en ”speciale”hypotheken. Alsook informatie over de inboedelverzekering, het belang van een opstalverzekering en de materiële gevolgen van arbeidsongeschiktheid. Een en ander om u een globaal inzicht te geven in deze complexe materie.

Wij geven nadrukkelijk geen advies. Dat kan ook moeilijk via een site; daarvoor is een persoonlijk contact nodig. Wat wij wel doen is u informeren. Heeft u vervolgens behoefte aan meer specifieke info rmatie of een advies dan kunnen wij u, op uw verzoek (via het kopje aanvraag), in contact brengen met een erkend hypotheekbemiddelingsorganisatie dan wel assurantieadviseur. Deze nemen dan vervolgens contact met u op om u adequaat te informeren.

Want; overal kom je het tegenwoordig wel tegen: slogans die de goedkoopste hypotheek beloven. Maar wat is dat eigenlijk: de goedkoopste hypotheek? Nu de laagste maandlasten? Misschien is dat wel helemaal niet altijd de hypotheek met de laagste rente. Hoe zit het namelijk met de rest van de voorwaarden? De levensverzekering bijvoorbeeld, of de mogelijk verplichte kapitaalopbouw.

Een goede vergelijking is dus buitengewoon belangrijk. Verder spelen natuurlijk uw persoonlijke omstandigheden een grote rol.

Maar eerst; wat is nu precies een hypotheek?

Een hypotheek is een lening met onroerend goed als onderpand. Een hypotheek wordt meestal gevestigd op een huis. Bij een hypotheek zijn er twee partijen, de hypotheekgever (u als klant) en de hypotheeknemer (de geldverstrekker). De hypotheeknemer krijgt voor de geldverstrekking een vergoeding. Deze bestaat uit rente en meestal afsluitprovisie.

De laagste rente betaalt u over een hypotheek met NHG (nationale hypotheek garantie), dit omdat de overheid dan voor uw lening garant staat en de bank dus minder risico loopt. Mocht de nhg niet van toepassing zijn dan krijgt u de laagste rente als de hoogte van de hypotheek niet meer is dan 75% van de executiewaarde (waarde bij gedwongen verkoop). Verder zijn er vaak nog verschillende rentetarieven van toepassing op leningen tot 90%, 100% en 125% executiewaarde.

Sinds een aantal jaar zijn er 2 manieren waarop banken uw persoonlijke kredietwaardigheid vaststellen en aan de hand daarvan berekenen wat u maximaal mag lenen.

De eerste methode is gebaseerd op wat u aan inkomen kunt aantonen. Hierbij worden werkgeversverklaringen of jaarcijfers overlegd. Ook is het soort inkomen van invloed op zowel de hoogte van de hypotheek als de rente die betaald moet worden. Er wordt bijvoorbeeld anders gekeken naar een vast dienstverband dan naar een tijdelijk contract of naar het zelfstandig ondernemerschap.

Naast de kredietwaardigheid wordt ook de kredietmoraliteit gecheckt. Hiervoor worden het bureau krediet registratie te Tiel geraadpleegd (BKR) en nog een aantal systemen. Elke lening die u heeft afgesloten wordt bij het BKR geregistreerd. Op het moment dat u niet op tijd betaald kan de kredietverstrekker een codering toevoegen aan deze registratie. Dit begint met een A en kan vervolgens van een cijfer voorzien worden: A1, A2, A3, A4. Nadat de betalingsachterstanden voldaan zijn kan de kredietverstrekker een herstelcodering geven. Er komt dan een H achter de codering te staan. Door de huidige crisis bij de banken zijn er geen hypotheek verstrekkers die hypotheken accepteren met een BKR codering.

BKR problemen maar toch een hypotheek?

Helaas zijn er op dit moment geen mogelijkheden meer voor hypotheken met een BKR notering doordat bank geen risisco meer willen lopen.

Oversluiten van de hypotheek en bestaande polissen

Bij het oversluiten zult u ook moeten beslissen wat u met bestaande polissen gaat doen. Hierbij spelen verschillende factoren een rol. Zo maakt het uit of uw polis een KEW (kapitaal verzekering eigen woning) clausule heeft, hoe lang de polis al loopt (als de polis al langer loopt zijn de meeste kosten al uit het product en is het dus gunstiger om de polis te behouden). En misschien is de waarde van uw huis dermate hoog dat u volledig aflossingsvrij kunt sluiten. Dus zonder verplichte polissen/spaarrekeningen.

Bestaande levensverzekering polissen kunnen vaak voordeliger.

Gezien de marktontwikkelingen kunnen polissen die zowel in combinatie met een hypotheek zijn gesloten als losse, niet in combinatie met de hypotheek, verzekeringen veelal voordeliger overgesloten worden. De totale besparing gedurende de looptijd kan dan zeer aanzienlijk zijn.

In geval van beleggingsverzekeringen kan er ook nog sprake zijn van een woekerpolis. Dan is het sowieso van belang hier kritisch naar te (laten) kijken.

 

Kenmerken van een woekerpolis:

  • Heeft u een (eventueel aan de hypotheek verpande) levensverzekering danwel spaarverzekering
  • Is deze polis gesloten in de periode 1994 tem 2007
  • Wordt er een kapitaal opgebouwd middels beleggen
  • Kent de polis geen garantie op de einddatum

Ook indien u een losse overlijdensrisico verzekering (wel of niet verbonden aan de hypotheek) heeft dan kan er op deze polis vaak (flink) bespaard worden.

 

Provisieverbod

Met ingang van 1 januari 2013 is er een provisieverbod van toepassing op de zogenoemde complexe producten. De financiele dienstverlener wordt dan rechtstreeks beloond door de klant en niet meer door de partij wiens product wordt geadviseerd.
Vooruitlopend hierop zijn vele marktpartijen reeds op dit model overgegaan.

Oversluiten van uw hypotheek?

Het oversluiten van de hypotheek wordt meestal ingegeven door de wens de maandlast te verlagen. Als u oversluiten overweegt dan moet u het voorstel op zowel de maandlast als de daadwerkelijke besparing laten berekenen en dit over de hele looptijd. In het recent verschenen onderzoek naar de kwaliteit van advies bij het oversluiten van de hypotheek door de AFM (Autoriteit Financiele Markten) bleek dit vaak fout te gaan. De laagste rente is soms niet altijd genoeg, u moet ook echt besparen. Een erkend adviseur kan dit voor u berekenen.

De hypotheekrente is momenteel flink in beweging. Ten opzichte van een aantal jaren terug is de hypotheekrente flink gestegen. Toch kan het oversluiten van de hypotheek nog steeds een lagere rente betekenen. Veel banken werken of werkten met venstertarieven, ook wel verlengingstarieven genoemd. Dit betekent dat bij het aflopen van de eerste rentevaste periode u een hogere rente krijgt dan nieuwe klanten. Door over te sluiten naar een andere hypotheekverstrekker krijgt u dan mogelijk een lagere rente dan bij uw huidige aanbieder. Daarnaast kunt u een lagere hypotheekrente bedingen doordat de waarde van uw woning gestegen is. Daarnaast kan ook een goede reden voor het oversluiten van de hypotheek zijn dat u een andere hypotheekvorm wenst met minder of juist meer risico. Tenslotte kan het zijn dat uw hypotheek in het verleden zonder nhg is gesloten omdat het inkomen, of de aanschafprijs van de woning dat niet toeliet. Nu een aantal jaren later is dat misschien wel mogelijk. Door de lage rente die met nhg mogelijk is is het oversluiten van de hypotheek dan wellicht toch interessant. Ook in verband met het inlossen van bestaande leningen of doorlopende kredieten. Laat u daarom een en ander voorrekenen.

Wat kan ik maximaal aan hypotheekbedrag krijgen?

Vanuit de gedragscode mag u maximaal tot 4,5x uw inkomen lenen. De gedragscode biedt echter de mogelijkheid hiervan af te wijken indien er cijfermatig aangetoond kan worden dat een hogere verstrekking verantwoord is. Deze hypotheek berekening van wat u maximaal kunt krijgen is uiteraard maatwerk.
Wilt u exact weten wat u kan lenen, dan kijk dan bij onze maximale hypotheek berekening. Deze maximale hypotheek berekening laat u alle mogelijkheden zien inclusief de netto toetsing.

Kopen van een woning met lopende leningen

Voor mensen die nog geen eigen woning hebben maar wel willen gaan kopen zijn de lopende leningen vaak een probleem. Bij nieuwbouw heeft u vaak wat meer keuze in de aanbieders omdat de executiewaarde (de waarde waarop banken bepalen wat zij maximaal willen lenen) bij nieuwbouw vaak hoger ligt t.o.v. de koopsom dan bij bestaande bouw.

In sommige gevallen zal het mogelijk/nodig zijn om een deel van de leningen te laten doorlopen. Een adviseur kan dit voor u berekenen en geeft u hierover graag een passend advies.

Laagste Rente

De laagste rente klinkt altijd mooi. Toch is de laagste rente niet altijd het beste. Dit komt met name door het rentebeleid dat de verschillende banken en verzekeraars voeren. Zo zijn er allerlei budget varianten, die door de lage rente interessant kunnen zijn maar door de voorwaarden niet altijd aan te raden zijn. In een advies moet er rekening gehouden worden met deze voorwaarden en de situatie berekend worden zoals die voor u geldt. Zo heeft u altijd een hypotheek met de laagste rente en goede voorwaarden.

Laagste rente. Vervolg

Bij het programma van Tros Radar werd er aandacht besteed aan het fenomeen van verlengingsrentes. Een verlengingsrente houdt in dat banken na de eerste rentevaste periode een hogere rente berekenen aan bestaande- dan aan nieuwe klanten. Omdat u op dat moment minder snel zult overstappen van geldgever i.v.m. de bijkomende kosten van oversluiten, komen de banken en verzekeraars hier vaak ook mee weg. Een verlengingsrente is overigens niet altijd een nadeel. Als u een spaarhypotheek kiest is een hogere rente na een periode van 12 jaar in uw voordeel. Als u de eerste rentevaste periode goed kiest is hier dus niks mis mee. Voor elke andere hypotheek vorm is het echter in uw nadeel. Hierdoor kan op termijn de laagste rente nu voor u wel het duurste uitpakken. Laat dus altijd berekenen of de u aangeboden laagste hypotheek rente met verlengingstarieven ook op de lange termijn de goedkoopste oplossing is. Zo krijgt u achteraf geen spijt van de laagste hypotheek rente.

Aflossingsvrije hypotheek

Steeds meer mensen kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Dit meestal ingegeven door de maandlasten. Voor starters is het vaak ook verstandig om de maandlasten in het begin laag te houden. Toch zijn er ook nadelen aan een volledig aflossingsvrije hypotheek. Zo is de rente van de hypotheek nog maar 30 jaar aftrekbaar. Als u dus niks opbouwt stijgt uw maandlast na die 30 jaar drastisch. Ook als er wensen zijn om later groter te gaan wonen kan het verstandig zijn een deel van de hypotheek op te bouwen. U hoeft dan voor deze latere woning minder hypotheek te nemen waardoor uw maandlast minder zal stijgen.

Spaarhypotheek

De spaarhypotheek wordt weer interessant. Dit gedeeltelijk onbedoeld door de nieuwe wetgeving t.a.v. beleggingsverzekeringen en rendementen waarmee gerekend mag worden en anderzijds doordat de rentes weer aan het stijgen zijn en daarmee het maandlastverschil kleiner wordt.

Hierop een korte toelichting. Bij een spaarhypotheek ontvangt u de zelfde rente over uw spaargeld als die u betaalt aan hypotheek rente. Dit ligt momenteel al snel tussen de 5 en de 6%. Voor beleggingen wordt momenteel meestal nog maar met 7% rendement gerekend en dat alleen als u aan een offensief profiel voldoet. Voor 1 a 2% mogelijk rendementsverschil gaat u dus het risico lopen dat u straks minder opbouwt terwijl de maandlast nauwelijks verschilt. De verstokte belegger rekent natuurlijk stiekem met een hoger rendement maar binnen de hypotheek advisering is dit dankzij de nieuwe wetgeving uit den boze. Vandaar dat de spaarhypotheek weer aan populariteit wint.

Hybride hypotheek

Voor de hybride hypotheek geldt hetzelfde als voor de spaarhypotheek. Het grote verschil tussen de hybride en de spaarhypotheek is de keuze om te beleggen of te sparen. Hierdoor kunt u afhankelijk van het marktsentiment kiezen voor sparen of beleggen. Daarnaast is de hybride hypotheek flexibeler t.a.v. de risicodekking.

Banksparen

Sinds 1 januari 2008 is het mogelijk om fiscaal vriendelijk via een geblokkeerde bankrekening te sparen voor de aflossing van uw hypotheek. De banken en verzekeraars zijn tot nu toe terughoudend met deze producten. Dit is ook wel begrijpelijk omdat dit product een stuk complexer is dan het lijkt. In principe gaat het om een gewone spaarrekening waaraan meestal geen kosten verbonden zijn. Hierdoor kunt u dus op een zeer gunstige manier de opbouw regelen. De meeste aanbieders bieden banksparen alleen aan als een box 1 product, hierdoor is het niet altijd geschikt bij het oversluiten van de hypotheek. Daarnaast zal er vaak een losse risicoverzekering gesloten moeten worden. Tenslotte wordt uit de kosten ook de beloning van de adviseur betaald, wat bij banksparen dus niet gebeurd. Hierdoor zal het, zeker bij een lage hypotheek, sneller voorkomen dat de adviseur een aparte factuur voor zijn diensten aan u verstuurd.

Zal banksparen voor u veel voordeliger zijn? In sommige gevallen wel, het grote voordeel zit hem echter eerder in de transparantie dan in het daadwerkelijke kosten voordeel.

 

Nationale Hypotheek Garantie naar € 320.000,- per 1 juli 2012

Twee belangrijke voordelen:

•  Lagere rente: u krijgt korting op de hypotheekrente.
Deze korting kan oplopen tot maximaal 0,6%. Jaarlijks betekent dat een aanzienlijk voordeel. Op een bedrag van bijvoorbeeld € 300.000,- is dat € 1.800,-
•  Meer zekerheid. Als de woning noodgedwongen verkocht moet worden buiten uw eigen schuld bestaat de mogelijkheid tot kwijtschelding van de schuld.

De NHG wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en wordt aangevraagd bij de geldverstrekker.
Voorwaarde is dat de woning niet meer dan € 350.000,- heeft gekost. Inclusief alle bijkomende kosten. Uw betaalt eenmalig 0,6% van het hypotheekbedrag.
Overige voordelen van de Nationale Hypotheek Garantie

•  Naast het aankoopbedrag kunnen alle bijkomende kosten van onder andere makelaar, notaris en verbouwing meegefinancierd worden.

•  Er wordt niet teveel verstrekt. Om in aanmerking te komen voor de NHG moet er namelijk voldaan worden aan de inkomensnormen van het NIBUD.

•  Oversluiten naar NHG is eveneens mogelijk onder bepaalde voorwaarden.

Meer informatie? Vul dan het aanvraagformulier in.

 

NIEUWS


DNB wil hypotheekrenteaftrek afbouwen

Nederland kan gaan kreunen. De hypotheekschuld is te hoog, de risico’s voor de banken nemen toe en pensioenfondsen hebben 200 miljard nodig. Dat is een stevige binnenkomer van DNB-president Klaas Knot tijdens zijn toelichting op het halfjaarlijkse Overzicht Financiële Stabiliteit. \\\'De financiële stabiliteit staat onder druk.

Nederlandse huishoudens hebben een hypotheekschuld die gelijk is aan 128 procent van het bruto binnenlands product, daarmee is ons land vrijwel wereldkampioen. Daarnaast is de omvang van de lening nogal eens hoger dan de waarde van het huis dat ermee is gekocht en die zogeheten loan to value ratio wordt hoger nu de huizenprijzen dalen.

Deze situatie is risicovol voor de consument en de bank die het geld heeft uitgeleend. Daarom moet wat Knot betreft het heersende fiscale regime, dat huishoudens aanzet tot maximaal lenen en minimaal aflossen, worden veranderd. Hij zou graag zien dat het afsluiten van aflossingsvrije hypotheken wordt ontmoedigd door de hypotheekrenteaftrek gedurende de looptijd van de lening af te bouwen. Daarmee zou het aantrekkelijker worden om meer af te gaan lossen.

Banken lopen in het huidige economische klimaat met een groeiende werkloosheid het risico dat huishoudens hun schulden niet meer terug kunnen betalen. Daarnaast kunnen de banken de leningen niet alleen met spaargeld financieren, ze moeten ook de kapitaalmarkt op. Maar beleggers verstrekken banken geen leningen meer zonder dat daar onderpand tegenover staat. Hierdoor staat de marktfinanciering van de banken onder druk. Dat is geen gezonde situatie\\\\\\\\\\\\\\\', aldus Knot. \\\\\\\\\\\\\\\'De interbancaire markt voor leningen met een langere looptijd ligt stil. Dat betekent dat de banken alleen nog bij de ECB aan kunnen kloppen voor krediet.

Knot verwacht niet dat de hypotheekschuld het komende half jaar voor enorme problemen gaat zorgen in ons land. Toch wil hij dat de politiek zo snel mogelijk met voorstellen komt om aflossen te stimuleren. \\\\\\\\\\\\\\\'Het kan heel snel gaan, zo waarschuwt hij. Financiële markten kunnen plots inzoomen op problemen die er al 30 jaar zijn. Kijk maar naar de Italiaanse staatsschuld. Die was vorig jaar net zo groot als nu, maar toen leek het geen probleem.

Pensioenfondsen, die lijden onder een lage rente en dalende beurzen, hebben volgens DNB maar liefst 200 miljard euro nodig om de buffers van de sector duurzaam te herstellen en op de strengere vereiste dekkingsgraad uit te komen. Het is onduidelijk waar dat geld vandaan moet komen en additionele herstelmaatregelen, zo nodig een voorwaardelijke korting van aanspraken en uitkeringen, lijken bij een aantal fondsen onvermijdelijk’, zo staat in het Overzicht Financiële Stabiliteit te lezen.