Als u voldoet aan de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is het altijd verstandig om een hypotheek met NHG aan te vragen. Bij Nationale Hypotheek Garantie staat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen garant voor de aflossing van uw hypotheek als u niet meer in staat bent deze kosten zelf te dragen. Hierdoor loopt uw hypotheekverstrekker geen risico waardoor er een korting op de te betalen rente gegeven wordt. Uw hypotheeklasten zijn daardoor lager en u hoeft voor de aanschaf van uw woning in principe geen eigen geld in te brengen. Onderstaand volgt een korte beschrijving over NHG.

Bij betalingsproblemen kan de hypotheekverstrekker overgaan tot verkoop van uw woning (executie). Zo’n verkoop levert vaak onvoldoende op om de hele hypotheek af te lossen. Bij NHG wordt dan de restschuld onder bepaalde voorwaarden door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen overgenomen. Zij kan de restschuld op u verhalen, maar scheldt deze kwijt als blijkt dat u te goeder trouw bent geweest en extra kosten hebt weten te voorkomen door direct mee te werken aan een soepele afhandeling, via onderhandse vrijwillige verkoop van uw woning. In enkele gevallen zal NHG niet de gehele restschuld overnemen. Uw hypotheekverstrekker zal dat verschil dan vrijwel zeker op u verhalen.

Maximale garantie
De maximale garantie wordt jaarlijks bepaald door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Voor 2007 mag de koopsom van een bestaande woning niet hoger zijn dan € 236.607,00 en voor een nieuwbouwwoning € 245.370,00. Met bijkomende kosten komt de maximale hypothecaire lening met NHG dan neer op € 265.000,00. Daarnaast moet het inkomen toereikend zijn om conform de NHG normen de hypotheeklasten te dragen en moet de woning door u als eigenaar ook daadwerkelijk worden bewoond. Eventuele consumptieve leningen (inclusief kredietlimieten op bankrekeningen, creditkaarten en verzendhuiskredieten) beperken de hoogte van het te lenen hypotheekbedrag. NHG wordt niet verleend voor de aanschaf van een tweede woning en/of een recreatiewoning.

Bestaand woonhuis
Een bestaande woning moet worden getaxeerd. De garantie van NHG gaat niet verder dan de getaxeerde vrije verkoopwaarde of de koopsom indien deze lager is dan de getaxeerde vrije verkoopwaarde plus 12% aan bijkomende kosten. Verbouwings- of verbeteringskosten kunnen, mits in depot gehouden (indien meer dan 2500 euro) en de totaalkosten niet boven de € 265.000,00 uitkomen, meegefinancierd worden. Eventueel over te nemen roerende zaken zoals, vloerbedekking, gordijnen etc. mogen niet worden meegefinancierd.

Nieuwbouwwoning
De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen garandeert niet meer dan de koop- en aanneemsom tot het jaarlijks te bepalen maximum bedrag plus eventueel gespecificeerde kosten van meerwerk en 8% aan overige bijkomende kosten zoals bijvoorbeeld notariskosten, bouwrente en financieringskosten. Een taxatie is niet nodig.

Appartement
Naast de standaardvoorwaarden gelden er voor appartementen nog aanvullende voorwaarden. Zo is voor een appartement met een bouwjaar van voor 1941 een bouwkundig rapport nodig, tenzij uit het taxatierapport blijkt dat na 1940 een totale renovatie heeft plaats gevonden of dat het gebouw na 1940 is gesplitst in appartementsrechten. In het bouwkundige rapport wordt de staat van onderhoud van het appartement vermeld. Het rapport geeft aan wat er direct hersteld moet worden en tegen welke kosten. NHG wordt alleen verstrekt als de herstelwerkzaamheden (uit depot) worden uitgevoerd. De herstelkosten horen onderdeel uit te maken van de financiering als ze meer dan 10% van de vrije onderhandse verkoopwaarde uitmaken.

Kwaliteitsverbetering
U kunt ook NHG garantie aanvragen bij kwaliteitsverbeteringen en overige verbeteringen. De verbeteringen moeten blijken uit een bouwkundig rapport, taxatierapport of een door de aanvrager te overleggen specificatie. Bij oversluiting wordt niet meer gefinancierd dan het saldo van de uitstaande schuld, eventuele boeterente, de kosten voor de kwaliteitsverbetering en de financieringskosten. Niet alle gemeentes in Nederland nemen deel aan het verkrijgen van NHG bij kwaliteitsverbetering van woonhuizen.

NHG hypotheek
Bij een hypothecaire lening met NHG verlangt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen dat maximaal 50% van de waarde van de woning gefinancierd is met een aflossingvrije hypotheek (minder mag natuurlijk ook). Vreemd genoeg past NHG bij de hypotheektoetsing een annuïteitentoets toe, ongeacht of u nu wel of geen aflossingsvrij deel in uw hypotheek heeft. Daarnaast moet het bedrag dat boven de 80% van de waarde van de woning komt, afgedekt worden met een overlijdensrisicoverzekering. De kosten voor NHG bedragen 0,40% (borgtochtprovisie) over het hypotheekbedrag. Deze kosten zijn overigens aftrekbaar bij uw aangifte voor de inkomstenbelasting.

NHG toetsrente
Indien de hypotheekrente van de lening langer dan 5 jaar vaststaat, wordt voor de toetsing aan de NHG normen uitgegaan van het in de offerte genoemde rentepercentage. Indien de rentevaste periode 5 jaar of korter is, dient te worden getoetst tegen het dagtarief of venstertarief van het op het moment van offreren met een minimum van 6%.

NHG toetsinkomen
Het inkomen dient te blijken uit de model NHG werkgeversverklaring. Onkostenvergoedingen, zoals reis- en representatiekostenvergoedingen alsmede vergoedingen voor een ziektekostenverzekering, maken geen deel uit van het toetsinkomen.

Geen NHG
Geen NHG wordt onder meer verstrekt indien:

1) uit de werkgeversverklaring blijkt dat er sprake is van loonbeslag of een tijdelijk dienstverband zonder getekende intentieverklaring voor een vast dienstverband bij gelijkblijvend functioneren;
2) uit de opgave van de Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) blijkt dat er sprake is van:
- een code 1 tot en met 4 (codes voor onregelmatigheden), of
- een nog lopende schuldregeling (SK), of
- een A-registratie (achterstandsregistratie) tenzij:

A) blijkens de opgave van het BKR een herstelcode (H) is vermeld, of
B) blijkens opgave van het BKR de desbetreffende lening is afgelost, of
C) blijkens een verklaring van de desbetreffende geldgever de achterstanden zijn ingelopen of de lening is afgelost.

NHG toets
Nadere informatie over de NHG is te vinden op de (gratis) internetsite www.nhg.nl. Hier kunt u ook de zogenaamde NHG toets doen om te kijken of en zo ja hoeveel u op basis van uw persoonlijke gegevens kunt lenen onder garantie van de NHG.

Eindtoets NHG
De meeste mensen denken dat als ze een offerte met NHG van een hypotheekverstrekker in huis hebben, dat het dan wel goed zit met de garantie van de NHG. Maar daarin moet ik u toch echt teleurstellen. Als u de offerte namelijk goed naleest, zult u altijd een ontbindende voorwaarde met betrekking tot de NHG vinden. Hiervoor zijn twee belangrijke redenen, te weten; de eerste toets door hypotheekverstrekkers bestaat uit een zogenaamde vereenvoudigde toets op NHG-normen, de tweede reden is dat de door de klant of adviseur opgegeven gegevens niet helemaal kloppen met de werkelijkheid. Bijvoorbeeld: u geeft op dat u een vast dienstverband bij uw werkgever heeft of tenminste een contract waarbij uw werkgever verklaart de intentie te hebben u in vaste dienst te nemen bij gelijkblijvend functioneren. Maar als uw werkgever bij nader inzien toch twijfels over u heeft en niet de vereiste intentieverklaring afgeeft, kunt u een hypotheek onder NHG-normen wel vergeten. In veel gevallen betekent dit dat u dan helemaal geen hypotheek kunt krijgen, ondanks de ontvangen offerte. De bedoelde offerte vervalt dan. Een ander veel voorkomend probleem zijn consumptieve leningen (vooral veel voorkomend bij jonge mensen die de kredietaanbiedingen van de vele kredietverstrekkers niet konden weerstaan). Vaak wordt vooraf in de offerte al aangegeven dat deze of een deel van deze leningen voor passeren (tekenen) bij de notaris uit eigen middelen afgelost moeten worden. Maar als u deze leningen (inclusief de kredietlimieten op bankrekeningen, creditcards en verzendhuiskredieten) niet uit eigen middelen kunt aflossen en slim denkt te zijn door een nieuwe lening af te sluiten waarmee de bedoelde leningen afgelost worden, dan loopt u het risico dat bij de eindtoets ook een nieuwe BKR-toets wordt gedaan. De nieuwe lening betekent dan veelal einde hypotheekofferte met NHG garantie. Ook problemen met consumptieve leningen, bijvoorbeeld een conflict met een verzendhuiskrediet of afspraken met een ex over het aflossen van een krediet waardoor er gaande het traject van een hypotheek achterstandcoderingen bij het BKR ontstaan, kunnen einde hypotheekofferte betekenen. Mijn advies is dan ook om in het koopcontract een ontbindende voorwaarde over de eindtoets met betrekking tot NHG op te nemen. Dat kan u een boete van rond de 10% van de koopsom van het onderpand besparen als de betreffende hypotheek uiteindelijk toch geen doorgang kan vinden.